Джентрификация - это процесс перемещения более обеспеченных людей и предприятий в исторически менее благополучные районы. В то время как некоторые профессионалы в области городского планирования говорят, что джентрификация приносит только положительную пользу, другие утверждают, что это часто приводит к пагубным социальным последствиям, таким как расовое перемещение и утрата культурное разнообразие.
Ключевые выводы: что такое джентрификация?
- Джентрификация - это термин, используемый для описания прибытия более состоятельных жителей в старые города. соседство, с соответствующим увеличением арендной платы и стоимости собственности, а также изменениями в характере района и культура.
- Процесс джентрификации часто обвиняют в перемещении бедных жителей богатыми новоприбывшими.
- Джентрификация была источником болезненных расовых и экономических конфликтов во многих американских городах.
Определение, причины и проблемы
Хотя не существует общепринятого определения термина, джентрификация обычно считается процессом, посредством которого традиционно районы с более низким доходом трансформируются - к лучшему или худшему - за счет притока жителей с более высокими доходами и более прибыльных предприятия.
Большинство ученых указывают на две взаимосвязанные социально-экономические причины джентрификации. Первый из них, спрос и предложение, состоит из демографический и экономические факторы, которые привлекают жителей с более высокими доходами к переезду в районы с более низкими доходами. Вторая причина, государственная политика, описывает правила и программы, разработанные городскими властями для поощрения джентрификации как средства достижения инициатив «городского обновления».
Спрос и предложение
Теория джентрификации со стороны предложения основана на предпосылке, что различные факторы, такие как преступность, бедность и общий недостаток содержания, будут стимулировать рост цена жилья в центре города снижается до такой степени, что состоятельным сторонним лицам выгодно покупать его и отремонтировать или преобразовать в более дорогостоящее использует. Обилие недорогих домов в сочетании с удобным доступом к рабочим местам и услугам в центральном городе все чаще превращают кварталы в центральные районы города. более желателен, чем пригород, для людей, которые более финансово способны преобразовать жилье в центре города в более дорогую арендуемую недвижимость или односемейную недвижимость дома.
Демографические данные показали, что молодые, богатые, бездетные люди все больше тянутся к облагораживанию кварталов в центре города. У социологов есть две теории этого культурного сдвига. В поисках большего количества свободного времени молодые состоятельные работники все чаще останавливаются в центральных городах рядом со своими местами работы. Рабочие места рабочих на производстве, которые покинули центральные города в 1960-е годы, были заменены рабочими местами в финансовых и высокотехнологичных сервисных центрах. Поскольку это, как правило, высокооплачиваемые рабочие места для белых воротничков, районы ближе к центру города привлекать состоятельных людей, ищущих более короткие поездки и более низкие цены на жилье, характерные для пожилых людей окрестности.
Во-вторых, джентрификация вызвана изменением культурных взглядов и предпочтений. Социологи предполагают, что растущий спрос на жилье в центре города частично является результатом роста антипригородных настроений. Многие состоятельные люди теперь предпочитают «очарование» и «характер» старых домов и с удовольствием тратят свое свободное время и деньги на их восстановление.
По мере восстановления старых домов общий характер района улучшается, и открывается все больше предприятий розничной торговли, обслуживающих растущее число новых жителей.
Факторы государственной политики
Одних лишь демографических факторов и факторов рынка жилья редко бывает достаточно, чтобы вызвать и поддержать повсеместную джентрификацию. Не менее важна политика местных органов власти, которая предлагает состоятельным людям стимулы покупать и улучшать старые дома в районах с низкими доходами. Например, политика, предлагающая налоговые льготы для сохранения исторического наследия или улучшение окружающей среды, поощряет джентрификацию. Точно так же федеральные программы, направленные на снижение ставок по ипотечным кредитам в традиционно «недостаточно обслуживаемых районах», делают покупку домов в облагораживающихся районах более привлекательной. Наконец, федеральные программы восстановления государственного жилья, которые поощряют замену проектов государственного жилья на менее плотные, более доходное односемейное жилье стимулировало джентрификацию в районах, когда-то разрушенных из-за ухудшения состояния населения Корпус.
Хотя многие аспекты джентрификации положительны, этот процесс вызвал расовые и экономические конфликты во многих американских городах. Результаты джентрификации часто непропорционально приносят пользу новым покупателям жилья, в результате чего первоначальные жители оказываются нерекомендуемыми в экономическом и культурном отношении.
Расовое перемещение: фактическая сегрегация
Термин «джентрификация», зародившийся в Лондоне в начале 1960-х годов, использовался для описания притока нового «дворянства» богатых людей в районы с низкими доходами. В 2001 году, например, в отчете Института Брукингса джентрификация определялась как «… процесс, с помощью которого люди с более высоким доходом домохозяйства вытесняют жителей района с низкими доходами, меняя сущностный характер этого района. район."
Еще недавно этот термин применялся в отрицательном смысле для описания примеров «городского обновления», в котором богатые - обычно белые - новые жители награждаются за «улучшение» старых, ухудшающихся. района за счет жителей с низкими доходами - обычно цветных людей - которые вынуждены уезжать из-за резкого роста арендной платы и изменения экономических и социальных характеристик район.
Чаще всего наблюдаются две формы расселения по месту жительства. Прямое перемещение происходит, когда в результате джентрификации нынешние жители не могут платить увеличивающиеся расходы на жилье или когда жители изгнаны из-за действий правительства, таких как принудительная продажа от принудительное отчуждение чтобы освободить место для новых, более ценных разработок. Некоторое существующее жилье также может стать непригодным для проживания, поскольку владельцы прекращают его обслуживать, ожидая лучшего времени для продажи его для перепланировки.
Косвенное расовое перемещение по месту жительства происходит, когда старые жилые единицы, которые освобождаются жителями с низкими доходами, не могут быть предоставлены другим лицам с низкими доходами. Косвенное перемещение также может происходить из-за действий правительства, таких как дискриминационные «исключительные» законы о зонировании, запрещающие жилищную застройку для малообеспеченных.
Перемещение населения по расовому признаку в результате джентрификации часто считается формой фактическая сегрегация, или разделение групп людей, вызванное обстоятельствами, а не законом, например Законы Джима Кроу принят для поддержания расовой сегрегации на юге Америки в период после Гражданской войны Реконструкция эпохи.
Потеря доступного жилья
Отсутствие доступного жилья, долгое время являвшееся проблемой в Соединенных Штатах, усугубляется последствиями джентрификации. Согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2018 год, почти каждое третье американское домохозяйство тратят более 30% своего дохода на жилье, при этом около десяти миллионов семей тратят более 50% своего дохода на жилье расходы.
В рамках процесса джентрификации старое доступное односемейное жилье либо улучшается за счет новых жителей, либо заменяется проектами квартир с высокой арендной платой. Другие аспекты джентрификации, такие как введенные правительством минимальные размеры участков и домов, а также законы о зонировании, запрещающие квартиры, также сокращают объем доступного доступного жилья.
Градостроителям трудно не только создать доступное жилье, но и сохранить его. Часто надеясь поощрить джентрификацию, местные органы власти иногда позволяют истекать субсидиям и другим стимулам для строительства доступного жилья. По истечении срока их действия владельцы могут переоборудовать доступное жилье в более дорогое жилье по рыночной цене. Положительным моментом является то, что многие города теперь требуют, чтобы застройщики строили определенный процент доступного жилья вместе с единицами по рыночной цене.
Утрата культурного разнообразия
Культурное перемещение, которое часто является побочным продуктом расового перемещения, происходит постепенно по мере того, как отъезд давних жителей меняет социальный характер облагораживающегося квартала. По мере того как старые достопримечательности, такие как исторически черные церкви, закрываются, район теряет свою историю, а его оставшиеся давние жители теряют чувство принадлежности и включенности. Поскольку магазины и услуги все больше удовлетворяют потребности и особенности новых жителей, оставшиеся постоянные жители часто чувствуют себя перемещенными, несмотря на то, что все еще живут по соседству.
Утрата политического влияния
Поскольку первоначальное население с низкими доходами заменяется жителями с доходами выше и среднего, структура политической власти в джентрифицированном районе также может измениться. Новые местные лидеры начинают игнорировать потребности оставшихся давних жителей. По мере того, как давние жители чувствуют, что их политическое влияние исчезает, они все больше отказываются от участия общественности и с большей вероятностью физически покинут район.
Примеры
Хотя джентрификация происходит в городах по всей территории Соединенных Штатов, возможно, самая резкая примеры того, как его последствия могут быть «проблемой», можно увидеть в Вашингтоне, округ Колумбия, и в Калифорнии. Залив.
Вашингтон.
На протяжении десятилетий многие чернокожие американцы нежно называли Вашингтон, округ Колумбия, «Шоколадным городом», потому что население города было преимущественно афроамериканским. Однако данные переписи населения США показывают, что чернокожие жители города снизились с 71% городского населения. численности населения до 48% в период с 1970 по 2015 год, в то время как белое население увеличилось на 25% в период с 1970 по 2015 год. тот же период. Более 20 000 чернокожих жителей были перемещены с 2000 по 2013 год, когда Вашингтон пережил самый высокий в Америке уровень джентрификации.
Из оставшихся чернокожих жителей 23%, почти каждый четвертый сегодня живет за чертой дома. Для сравнения, только 3% белых жителей Вашингтона живут в бедности - это самый низкий уровень белой бедности в стране. Между тем, домовладение и количество доступных арендованных единиц жилья для давних жителей Вашингтона продолжают сокращаться.
Калифорнийский залив
В районе залива Калифорнии - городах Сан-Франциско, Окленде и Сан-Хосе - быстрая замена старых синих воротничков отрасли и рабочие места с технологическими, медицинскими и финансовыми компаниями в значительной степени вытеснили ранее существовавшие жители. По мере развития джентрификации стоимость жилья и земли росла. Чтобы максимизировать свою прибыль, девелоперы строили все больше квартир на все меньшем количестве недвижимости, так что теперь Bay Area стал вторым по плотности застройкой в Америке после Лос-Анджелеса.
Из-за джентрификации стремительный рост стоимости жилья в районе залива заставил многих цветных, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями покинуть свои дома. С 2010 по 2014 год количество местных домохозяйств с годовым доходом 100 000 долларов США и более выросло на 17%, в то время как количество домохозяйств с меньшим доходом уменьшилось на 3%.
Подавляющее большинство новых богатых и хорошо оплачиваемых жителей этого района - белые, в то время как перемещенные лица - это цветные люди, у которых меньше доходов, чтобы тратить их на жилье. В результате «доступного жилья» в районе Сан-Франциско-Окленд практически не существует. Средняя арендная плата за квартиру площадью 750 квадратных футов в Сан-Франциско сейчас составляет почти 3000 долларов. в месяц, в то время как средняя цена дома на одну семью превысила 1,3 миллиона долларов, по данным Zillow.
Еще одним следствием джентрификации Bay Area, напрямую связанной с резким ростом стоимости жилья, стало резкое увеличение количества выселений в Сан-Франциско. Неуклонно увеличиваясь с 2009 года, количество выселений в Сан-Франциско достигло пика в период с 2014 по 2015 год, когда было направлено более 2000 уведомлений, что на 54,7% больше, чем за предыдущие пять лет.
Источники
- Лиз, Лоретта. «Читатель Джентрификации». Рутледж, 15 апреля 2010 г., ISBN-10: 0415548403.
- Зук, Мириам. «Джентрификация, перемещение и роль государственных инвестиций». Литература по градостроительству, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
- Ричардс, Кэтлин. «Силы, продвигающие джентрификацию в Окленде». East Bay Express, 19 сентября 2018 г., https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
- Кеннеди, Морин и Леонард, Пол. «Работа с изменением соседства: учебник по джентрификации и политическому выбору». Институт Брукингса, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
- Зукин, Шарон. «Смерть и жизнь аутентичных городских мест». Oxford University Press, 13 мая 2011 г., ISBN-10: 0199794464.
- Гербер, Крис. «Измерение доступности жилья: оценка 30-процентного стандарта дохода». Объединенные центры жилищных исследований, Сентябрь 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
- Раск, Дэвид. «Прощай, шоколадный город», Центр политики округа Колумбия, 20 июля, 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.