В своем решении 5-4 в случае Кело против Город новый лондон23 июня 2005 г. Верховный суд США выпустил важную, хотя и весьма противоречивую интерпретацию власти правительства "выдающейся области", или власти правительства по изъятию земли у собственности владельцы.
Власть выдающегося домена предоставляется правительственным органам - федеральныйгосударственный и местный Пятая поправка к Конституции США, под простой фразой «... и частная собственность не может быть взята в общественное пользование без справедливой компенсации». Проще говоря, правительство может взять в частную собственность землю, если эта земля будет использоваться населением, а владельцу будет выплачена справедливая цена за землю, что называется в поправке, «просто компенсация «.
Перед Кело против Город Новый Лондон, города, как правило, использовали свои властные полномочия для приобретения имущества для объектов, явно предназначенных для использования населением, таких как школы, автострады или мосты. Хотя такие выдающиеся действия в области часто рассматриваются как неприятные, они обычно принимаются из-за их общей пользы для общественности.
Случай Кело против Город Новый Лондон, однако, среди городов возникла новая тенденция использовать выдающиеся области для приобретения земли для реконструкции или оживления депрессивных районов. В основном, использование выдающегося домена для экономических, а не общественных целей.
Город Нью-Лондон, штат Коннектикут, разработал план перепланировки, который, как надеялись отцы, создаст рабочие места и возродит центральные районы за счет увеличения налоговых поступлений. Владелец недвижимости Сусетта Кело, даже после предложения справедливой компенсации, оспаривала иск, утверждая, что план города для ее земли не является «общественным пользованием» в соответствии с Пятой поправкой.
В своем решении в пользу Нью-Лондона Верховный суд далее установил тенденцию толковать «публичное использование» как гораздо более широкий термин «общественный». цель ". Суд также постановил, что использование выдающегося домена для содействия экономическому развитию является конституционно приемлемым в соответствии с Пятым Поправка.
Даже после решения Верховного суда в Кело подавляющее большинство выдающихся действий в области будет, как они исторически имели место, включать землю, которая будет использоваться исключительно для общественных нужд.
Типичный доменный процесс
В то время как точные детали приобретения собственности выдающимся доменом варьируются от юрисдикции к юрисдикции, процесс обычно работает так:
- Владелец собственности получает уведомление по почте, и вскоре его посетит государственный служащий, часто являющийся агентом с правом выезда, который объяснит, зачем нужна собственность владельца.
- Правительство назначит независимого оценщика для оценки земли и предложит справедливую цену, чтобы заплатить владельцу земли за его или ее землю - «справедливую компенсацию».
- Владелец собственности и правительство могут договориться, чтобы прийти к окончательной цене, которая будет выплачена владельцу собственности. В некоторых случаях для наблюдения за переговорами будет вызван судья или назначенный судом арбитр.
- Владельцу выплачивается согласованная цена, а право собственности на имущество передается правительству.
После решения Кело
Решение Верховного суда против Кело и ее соседей вызвало протест по всей стране против неправомерного навязывания выдающихся полномочий местными органами власти. После решения Кело восемь верховных судов штатов и 43 законодательных собраний штатов приняли меры по усилению защиты прав частной собственности. Многочисленные опросы, проведенные после Кело, показали, что значительное большинство американцев поддерживают усилия по изменению закона, чтобы лучше защитить владельцев домов и малых предприятий. Кроме того, после решения Кело в июне 2005 года гражданские активисты победили 44 проекта, которые они Считается, что представляет собой оскорбительное использование выдающегося домена исключительно для выгоды частного развития над общественным интересы.
Сегодня проект перестройки экономики Нью-Лондона оказался провальным. Несмотря на то, что расходы налогоплательщиков составили почти 80 млн. Долл. США, никакого нового строительства не было, и район Сюзет Кело в настоящее время является бесплодной областью. В 2009 году гигант фармацевтической промышленности Pfizer, движущая сила плана экономического развития, объявил об этом. и его 1400 обещанных рабочих мест навсегда покидали Нью-Лондон, так же как и льготы по налогам, предоставляемые городом истекший.