Обзор джентрификации

Гентрификация определяется как процесс, посредством которого более состоятельные люди (в основном со средним уровнем дохода) переезжают, ремонтируют и восстанавливают жилье, а иногда и предприятия в внутренние города или другие поврежденные районы, в которых раньше жили бедные люди.

Таким образом, джентрификация влияет на демографическую ситуацию в регионе, поскольку это увеличение числа лиц и семей со средним уровнем дохода часто приводит к общему сокращению расовых меньшинств. Кроме того, размер домохозяйства уменьшается, потому что семьи с низким доходом заменяются одинокими молодыми людьми и парами, желающими быть ближе к своей работе и занятиям в городское ядро.

Рынок недвижимости также меняется, когда происходит джентрификация, потому что рост арендной платы и цен на жилье увеличивают выселения. Как только это происходит, арендуемые квартиры часто переключаются на кондоминиумы или элитное жилье, доступное для покупки. По мере изменения недвижимости, использование земли также изменяется. До джентрификации эти районы обычно состоят из жилья для малоимущих, а иногда и легкой промышленности. После этого все еще есть жилье, но обычно оно высокого класса, наряду с офисами, магазинами, ресторанами и другими видами развлечений.

Наконец, из-за этих изменений джентрификация значительно влияет на культуру и характер местности, что делает джентрификацию спорным процессом.

Так как Glass придумал этот термин, было много попыток объяснить, почему происходит джентрификация. Некоторые из самых ранних попыток объяснить это с помощью теорий со стороны производства и потребления.

Теория производственной стороны связана с географом Нилом Смитом, который объясняет джентрификацию на основе отношений между деньгами и производством. Смит сказал, что низкая арендная плата в пригородных районах после Второй мировой войны привела к перемещению капитала в эти районы, в отличие от внутренних городов. В результате городские районы были заброшены, и стоимость земли там снизилась, а стоимость земли в предместья выросла. Затем Смит придумал свою теорию разрыва ренты и использовал ее для объяснения процесса джентрификации.

Сама теория разрыва в арендной плате описывает неравенство между ценой земли при ее текущем использовании и потенциальной ценой, которую может достичь участок земли при «Выше и лучше использовать.» Используя свою теорию, Смит утверждал, что, когда разрыв в арендной плате будет достаточно большим, разработчики увидят потенциальную прибыль в переустройстве внутри города области. Прибыль, полученная в результате перепланировки в этих областях, закрывает разрыв в арендной плате, что приводит к повышению арендной платы, арендных ставок и ипотечных кредитов. Таким образом, увеличение прибыли, связанное с теорией Смита, приводит к джентрификации.

Теория со стороны потребления, исповедуемая географ Дэвид Лей рассматривает характеристики людей, проводящих джентрификацию, и то, что они потребляют, а не рынок, чтобы объяснить джентрификацию. Говорят, что эти люди оказывают расширенные услуги (например, они врачи и / или юристы), наслаждаются искусством и отдыхом, требуют удобств и занимаются эстетикой в ​​своих городах. Гентрификация позволяет таким изменениям происходить и обслуживает эту популяцию.

Со временем эти городские пионеры помогают реконструировать и «ремонтировать» заброшенные районы. После этого цены растут, и там присутствуют люди с низким доходом, которые заменяются на людей со средним и высоким доходом. Эти люди тогда требуют большего количества удобств и жилого фонда, и фирмы изменяются, чтобы угодить им, снова повышая цены.

Эти растущие цены затем вытесняют оставшееся население с низкими доходами, и привлекается больше людей со средним и высоким доходом, увековечивая цикл джентрификации.

Самая большая критика джентрификации, тем не менее, заключается в вытеснении коренного населения переустроенного района. Поскольку облагороженные районы часто находятся в истощенном городском центре, жители с низкими доходами в конечном итоге оказываются лишенными цен, и им иногда некуда идти. Кроме того, розничные сети, сервисы и социальные сети также оценены и заменены более качественными розничными продуктами и услугами. Именно этот аспект джентрификации вызывает наибольшее напряжение между жителями и застройщиками.

Несмотря на эту критику, у джентрификации есть несколько преимуществ. Поскольку это часто приводит к тому, что люди приобретают свои дома вместо того, чтобы сдавать в аренду, иногда это может привести к большей стабильности в местном районе. Это также создает повышенный спрос на жилье, поэтому там меньше свободного жилья. Наконец, сторонники джентрификации говорят, что из-за увеличения присутствия жителей в центре города, предприятия получают выгоду, потому что там больше людей тратят в этом районе.

Независимо от того, рассматривается ли он как положительный или отрицательный, нет никаких сомнений в том, что облагороженные районы становятся важными частями ткани городов во всем мире.