Понимание Fannie Mae и Freddie Mac

Федеральная национальная ипотечная ассоциация ("Fannie Mae") и Федеральная корпорация ипотечного кредитования "("Фредди Мак") были зафрахтованы конгресс создать вторичный рынок для ипотечных жилищных кредитов. Они считаются «спонсируемыми правительством предприятиями» (GSE), потому что Конгресс санкционировал их создание и установил их общественные цели.

Вместе Fannie Mae и Freddie Mac являются крупнейшими источниками финансирования жилищного строительства в Соединенных Штатах. Вот как это работает:

• Вы обеспечили ипотеку купить дом.
• Ваш кредитор, вероятно, перепродает эту ипотеку Fannie Mae или Freddie Mac.
• Fannie Mae и Freddie Mac либо держат эти закладные в своих портфелях, либо упаковывают ссуды в ипотечные ценные бумаги (MBS), которые затем продают населению.

Теория заключается в том, что, предоставляя эту услугу, Fannie Mae и Freddie Mac привлекают инвесторы которые не могли бы иначе инвестировать средства в ипотечный рынок. Это, теоретически, увеличивает пул денег, доступных для потенциальных домовладельцев.

Хотя Fannie Mae и Freddie Mac были зарегистрированы в Конгрессе, они также являются частными акционерными корпорациями. Они регулируются Департамент жилищного строительства и городского развития США с 1968 и 1989 соответственно.
Тем не менее, Фанни Мэй более 40 лет. Президент Франклин Делано Рузвельтс Новый договор создал Fannie Mae в 1938 году, чтобы помочь в начале национального рынка жилья после Великой депрессии. А Фредди Мак родился в 1970 году.
В 2007, EconoBrowser отметил, что сегодня нет «явной государственной гарантии их долга». В сентябре 2008 года правительство США захватило Fannie Mae и Freddie Mac.

• Федеральные фермерские кредитные банки (1916)
• Федеральные банки по жилищным кредитам (1932)
• Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй) (1968)
• Федеральная сельскохозяйственная ипотечная корпорация (Farmer Mac) (1988)

В 2007 году палата приняла H.R. 1427, пакет нормативно-правовой реформы GSE. Тогдашний генеральный контролер Дэвид Уокер заявил в свидетельстве Сената, что «[A] регулятор GSE с одним корпусом может быть более независимый, объективный, эффективный и действенный, чем отдельные регулирующие органы, и может быть более заметным, чем любой в одиночестве. Мы полагаем, что ценные синергетические эффекты могут быть достигнуты, и опыт в оценке управления рисками GSE будет легче распространяться в одном агентстве ».

ипотечный кризис произошло в Соединенных Штатах в период между 2007 и 2010 годами, отчасти в результате ослабления экономики, а также в результате пузыря на рынке жилья, который подтолкнул цены на жилье все выше и выше, рухнул. Дома были большие, их цены крутые, но ипотека была недорогой, ее было легко достать, и преобладала теория недвижимости заключалась в том, что было бы разумно купить (намного) больше дома, чем нужно, потому что это было солидное инвестиций. Если бы они хотели, покупатели могли бы рефинансировать или продать дом, потому что цена была бы выше, чем когда он был куплен.

Концентрированное воздействие Fannie и Freddie на ипотечные кредиты в США в сочетании с их высоким левереджем стало причиной катастрофы. Когда произошло неизбежное падение цен на жилье, это вызвало всплеск ипотечных дефолтов, и Фанни и Фредди были держали сотни тысяч подводных ипотечных кредитов - люди должны были, в некоторых случаях гораздо больше, в своих домах, чем дома ценность. Эта ситуация в значительной степени способствовала рецессии 2008 года.

К середине 2008 года обе компании расширились до почти 1,8 трлн. Долл. США в совокупных активах и 3,7 трлн. Долл. США в совокупных чистых забалансовых кредитных гарантиях. Однако за тот же период они понесли убытки в размере 14,2 млрд. Долл. США, и их совокупный капитал составил лишь около 1% их подверженности ипотечным рискам. Несмотря на предпринятые летом 2008 года попытки поддержать потерпевшие крах GSE (Закон о восстановлении жилья и экономики от 30 июля временно предоставил Казначейству США неограниченные инвестиционные полномочия), к сентябрю. 6, 2008, GSE держали или гарантировали $ 5,2 триллиона долларов в виде ипотечного долга.

В сентябре 6, Федеральное агентство по жилищному финансированию поместило Фанни Мэй и Фредди Мак в консерваторию, взяв контроль над двумя фирмами и заключение с каждой из них соглашений о покупке привилегированных акций. учреждение. В конечном итоге налогоплательщик США выплатил двум GSE финансовую помощь в размере 187 миллиардов долларов.

Одним из условий спасения было то, что в будущем качество жилищных кредитов, поддерживаемых Fannie Mae и Freddie Mac, должно было улучшиться. Исследования экономистов Донгшина Кима и Авраама Парка, опубликованные в 2017 году, показывают, что качество посткризисного кредиты действительно выше, особенно в требованиях к уровням отношения долга к доходам (DTI) и кредитным рейтингам (КУКИШ). В то же время требования к ссудной стоимости (LTV) были ослаблены с 2008 года, что позволило неуклонно увеличивать количество ссуд, которые покупатели приобретают дома впервые.

К 2017 году Фанни и Фредди вернули Казначейству США 266 миллиардов долларов, благодаря чему их спасение имело огромный успех; и рынок жилья восстановился. Тем не менее, Ким и Парк предполагают, что продолжение мониторинга качества ипотеки будет разумным. Хотя FICO и DTI являются показателями способности заемщика своевременно выплачивать свои закладные, LTV является показателем готовности заемщика платить. Когда стоимость дома падает ниже ссудного баланса, люди реже платят по ипотеке.

• Бойд, Ричард. "Вернуть GSEs обратно? Катапультирование, Жилищная политика США и моральное дело для Фанни Мэй." Журнал о доступном жилье и праве развития сообщества 23.1 (2014): 11–36. Распечатать.
• Дукас, Джон В. Субстандартный ипотечный кризис 2007–2010 гг.. История Федерального Резерва. 22 ноября 2013 г.
• Рамка, В. Скотт и соавт. "Спасение Фанни Мэй и Фредди Мак." Журнал экономических перспектив 29.2 (2015): 25–52. Распечатать.
• Ким, Донгшин и Авраам Парк. "Как звучат песни Fannie Mae и Freddie Mac? Есть ли у истории уязвимости для повторения истории?" Graziadio Business Review 20 (2017). Распечатать.
• Агентство / Правительство Спонсируемые Предприятия (GSEs) Обзор продукта 200
• Каковы истоки Фредди Мак и Фанни Мэй?