Как HUD Anti-Flipping защищает покупателей жилья

В мае 2003 года Департамент США Корпус и городского развития (HUD) выпустила федеральное регулирование предназначена для защиты потенциальных покупателей жилья от потенциально хищнических методов кредитования, связанных с процессом «переворота» ипотеки, застрахованной Федеральное управление жилищного строительства (FHA),.

Благодаря этому правилу покупатели жилья могут «чувствовать уверенность в том, что они защищены от недобросовестных действий», - заявил тогдашний секретарь HUD Мел Мартинес. «Это последнее правило представляет собой важный шаг в наших усилиях по искоренению хищнической практики кредитования», - сказал он в пресс-релизе.

По сути, «переворачивание» является типом недвижимость инвестиционная стратегия, при которой инвестор покупает дома или недвижимость с единственной целью перепродать их с целью получения прибыли. Прибыль инвестора формируется за счет увеличения будущих продажных цен, которые возникают в результате растущего рынка жилья, ремонта и капитального ремонта недвижимости или того и другого. Инвесторы, которые используют стратегию переворота, рискуют финансовыми потерями из-за снижения цен во время спада на рынке жилья.

Главная «переворот» становится ругательной практикой, когда недвижимость перепродается за большую прибыль по искусственно завышенная цена сразу после приобретения продавцом с незначительными или нулевыми улучшениями свойство. Согласно HUD, грабительское кредитование происходит тогда, когда ничего не подозревающие покупатели жилья платят гораздо выше чем его справедливая рыночная стоимость или передать в залог по несправедливо завышенным процентным ставкам или и то и другое.

Термин «переворот» в этом случае не следует путать с абсолютно юридической и этической практикой покупки финансово проблемных или изношенный домвнесение значительных улучшений в «потовый капитал», чтобы действительно повысить его справедливую рыночную стоимость, а затем продавать его с прибылью.

Согласно регламенту HUD, FR-4615 «Запрещение перебрасывания имущества в программах ипотечного страхования HUD для одной семьи», недавно перевернутые дома не имеют права претендовать на ипотечное страхование FHA. Кроме того, это позволяет FHA требовать от лиц, пытающихся продать перевернутые дома, предоставлять дополнительная документация, подтверждающая, что оценочная справедливая рыночная стоимость дома действительно увеличилась значительно. Другими словами, докажите, что их прибыль от продажи оправдана.

Только владелец записи может продать дом частному лицу, которое получит ипотечную страховку FHA для получения кредита; это может не включать в себя продажу или уступку договора купли-продажи, что часто наблюдается, когда покупатель жилья считается жертвой хищнической практики.

• Перепродажи, происходящие через 90 дней или менее после приобретения, не будут иметь права на ипотеку, которая будет застрахована FHA. Анализ FHA показал, что среди самых вопиющих примеров хищнического кредитования были «сальто», которые происходили в течение очень короткого промежутка времени, часто в течение нескольких дней. Таким образом, «быстрые сальто» будут устранены.
• Перепродажи, происходящие между 91 и 180 днями, будут иметь право при условии, что кредитор получит дополнительная оценка от независимого оценщика на основе установленного порогового значения для перепродажи по FHA; этот порог будет относительно высоким, чтобы не оказывать негативного влияния на законные усилия по реабилитации, но все еще удерживают недобросовестных продавцов, кредиторов и оценщиков от попыток перебросить собственность и обмануть покупателей жилой недвижимости. Кредиторы могут также доказать, что увеличение стоимости является результатом восстановления имущества.
• Перепродажи, происходящие между 90 днями и одним годом, будут подчиняться требованию, чтобы кредитор получил дополнительные документация, подтверждающая значение для учета обстоятельств или мест, где HUD определяет, что свойство переворачивается как проблема. Этот орган заменит более высокий ожидаемый порог, установленный для вышеупомянутых 90–180 дней период и будет использоваться, когда FHA определит, что в конкретном местонахождение.

FHA позволит отменить ограничения на использование недвижимости для:

• имущество, приобретенное работодателем или агентством по переезду в связи с переездом работника;
• перепродажи заложенной, находящейся в собственности банка собственности HUD под ее программа недвижимости (REO);
• продажа имущества другими государственными органами США;
• продажа недвижимости некоммерческими организациями, одобренными HUD для покупки недвижимости на одну семью со скидкой с ограничениями при перепродаже;
• продажа имущества, приобретенного продавцом по наследству;
• продажа недвижимости государственными и федеральными финансовыми учреждениями и спонсируемыми правительством предприятиями;
• продажа недвижимости местными и государственными органами власти; и
• продажа недвижимости в пределах Президент объявил основные районы бедствий (PDMDA), только после выдачи уведомления об исключении из HUD.

Вышеуказанные ограничения не распространяются на строителей, продающих недавно построенный дом или строящих дом для заемщика, планирующего использовать финансирование, застрахованное FHA.